碳边境调节机制（CBAM）正在改变工业地产的格局，
绿色工业园区、
清洁能源和排放数据正成为留住外国直接投资租户的关键因素。
绿色工业园区成为留住客户的必要条件。
欧盟的碳边境调节机制（CBAM）正将减少排放这一环境标准转化为越南工业地产市场的竞争挑战。由于出口企业必须控制其
碳足迹，生产地点的选择显然正在发生变化，这也对工业园区提出了新的要求。
从 2026 年 6 月起，传统工业园区的入住率显著放缓，而按照生态工业园区模式开发的项目，整合了屋顶太阳能发电和智能能源管理系统，获得了大量高质量的外国直接投资。
绿色工业园区不仅提供土地，还通过可再生能源、节能、水资源和废物管理以及数据监测等方式，帮助企业控制对环境的影响。在越南，生态工业园区模式正被推广，旨在实现资源高效利用、清洁生产、产业共生和减排。
第一太平戴维斯越南工业地产服务总监兼主管约翰·坎贝尔表示，CBAM正在使参与国际供应链的企业更加切实地认识到
碳排放问题。在选择生产地点时，企业除了考虑地理位置、成本和基础设施连通性之外，也越来越关注能源获取、运营效率和排放数据。
高纬环球越南总经理庄裴女士认为，自2026年6月起全面实施的《越南工业地产法》（CBAM）将越南工业地产带入强制重组时代。根据她对交易的观察，庄裴女士指出，外商直接投资（FDI）投资者的场地评估流程已发生变化。评估标准不再仅仅关注面积、楼层承重能力或交通流量，而是将高达40%的权重分配给减排基础设施。
CBAM的影响也沿着供应链蔓延，从全球性企业到国内一级和二级供应商。为了保住对欧洲的出口订单，企业必须专注于绿色工厂；因此，合规压力部分转移到了工业地产开发商身上。
Trang Bui女士指出，从2026年中期开始，“绿色智能预制工厂”（Green & Smart RBF）模式将蓬勃发展。这些工厂集成了物联网技术，可以实时监测能源消耗，使用低排放的建筑材料，并注重优化自然采光。
因此，CBAM成为淘汰过时、资源密集型工业园区的催化剂。虽然短期内绿色基础设施投资成本可能会增加8%至15%，但从长远来看，这被视为一项保护资产价值的投资，避免因未能达到全球环境标准而沦为搁浅资产。
从绿色基础设施到绿色数据
SGS越南公司ESG及绿色转型高级顾问冯玉宝英先生认为，工业地产基础设施是决定产品排放量的核心环节。例如，位于工业园区内且100%使用传统燃煤发电的工厂，会产生极高的间接排放（范围2），导致其产品在进入欧盟市场时受到更显著的影响。
因此，工业地产开发商的角色正在从房地产业务转向提供减排解决方案。据SGS称，自2026年6月起，新建或改建的工业园区将被要求配备自动化温室气体清单系统，并将数据与国际报告标准同步。电池储能系统（BESS）与屋顶太阳能发电相结合也将成为确保清洁稳定电力供应的新标准。
SGS观察到，自2026年6月至今，越南工业园区
绿色建筑评估、认证和碳足迹清单的需求量激增210%。这表明新的规则正在形成，要求工业地产转型为“绿色数字化
平台”，支持相关企业优化从投入到产出的排放数据。
碳排放交易评估（CBAM）的影响不仅限于运营，还延伸至资本成本和资产估值。第一太平戴维斯越南高级董事苏玉强博士表示，从2026年中期开始，私募股权基金、国际银行和发展金融机构（DFI）将采用更严格的碳风险评估标准。
缺乏明确的CBAM应对计划和净零排放路线图的项目可能面临更高的风险评级，导致借贷成本增加2-3%，甚至可能直接被拒绝融资。相反，符合标准的生态工业园区项目更容易获得绿色信贷和
绿色债券，并享受优惠利率。
自2026年6月起，工业地产并购格局也将发生转变。外国投资者将优先收购已建成绿色基础设施或适宜开发可再生能源的清洁土地的项目，而非缺乏环境规划的未开发土地。
从技术角度来看，安永越南绿色转型咨询总监王泉玉先生指出，从2026年中期开始，CBAM在计算实际费用时，其核心内容是对单位产品排放量进行透明、准确的计算。如果工业园区的基础设施不支持能源数据的分离和核查，租户将难以解决这个问题。
自2026年6月以来，一场将数字化和绿色技术融入工业地产开发的竞赛已经兴起。基础设施开发商已开始实施零碳智慧工业园区模式。智能传感器结合区块链技术，记录可再生能源的电力消耗、水资源再利用以及废物处理效率。
数据会自动汇总成符合欧盟标准的报告，帮助二级企业缩短向越南工业地产管理局 (CBAM) 申报税款所需的时间。这标志着基础设施从实体向数字化转型，同时也为越南工业地产行业创造了新的竞争优势。
在此背景下，工业园区的优势不再仅仅取决于地理位置、租金
价格或土地供应。提供清洁能源、控制资源、测量排放和共享数据的能力正成为其不可或缺的一部分。CBAM（清洁能源资产管理）迫使工业园区开发商改变其投资、运营和资产估值方式。及早适应的投资者有机会留住租户、获得绿色资本并保护资产价值。
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