PPP 项目方在办理土地权利证书时遇到的困难是什么？

一、热点关注

吕婧（政策类 自然资源部国土整治中心）：PPP 项目方在办理土地权利证书时遇到的困难是什么？

二、交流实录

薛起堂（法律类 北京市惠诚律师事务所）：一是 PPP

项目的土地权利证书大部分办理在政府名下，项目公司可能会因为缺失土地权利证书而影响到其办理开工许可证，进而影响到项目融资；二是 PPP 项目采购社会资本和土地使用权出让合并招标的问题。目前只有原则规定，缺乏指导性的实施细则。

刘飞（法律类 上海市锦天城律师事务所）：一是 PPP

项目土地权利证书如果办理在项目公司名下可能会增加项 目期满时资产转移时的税费；二是如果该项目涉及商业用 地，项目公司可能会无法拍得土地，也可能拍到土地但价格 远远超出预期。三是很多地方政府根本不敢尝试 PPP 项目用地和 PPP 项目捆绑招标，这与目前鼓励PPP 项目增加经营性内容的导向不匹配。

连国栋（咨询类 山西万方建设工程项目管理咨询有限

公司）：一是涉及到土地规划调整的，项目的审批、调整时间难以控制；二是涉及到区域内土地指标的，尤其是高速公

 

路等占地面积较大的项目的土地指标难以获取；三是涉及土地获得程序与PPP 项目采购程序不同步、不匹配的，项目后期土地权利证书难以办理；四是涉及打包项目的，部分可划拨、部分可走招拍挂的程序上难以协调整合。

余文恭（法律类 上海段和段律师事务所）：针对项目+

物业模式下会产生的问题，一是 PPP 项目采购社会资本与土地招拍挂程序的合并办理路径；二是合并后的竞价机制设 计；三是中标后的相关税务问题处理。

蔡卫华（政策类 自然资源部不动产登记中心）：关于

办理土地权利证书，有四点需要关注。一是项目公司无论是通过划拨还是通过出让、作价出资入股等方式取得国有建设用地使用权的均可将土地权利证书办在项目公司名下；二是划拨土地可以登记给国有企业，也可以登记给民营企业。土地是否划拨，主要是考虑供地后的土地用途，不考虑项目公司主体性质。符合划拨用地目录规定用途的，不论是国有控股或是民营控股企业均可以通过划拨取得土地。但需要注意，是“可以”，不是“应当”，现在发展趋势是缩小划拨用地范围，符合划拨用地目录，地方政府也不一定就划拨； 三是新划拨的土地肯定不能用于商业，用于商业要补交土地出让金，甚至还有可能会被收回土地。四是通过政府直接租赁取得的土地可以办理登记，具体依据是《不动产登记暂行条例实施细则》第 34 条和《不动产登记操作规范（试行）》

 

第 8.1.3 条。

段红东（政策类 水利部发展研究中心）：划拨的土地

只能用于公益的和重点工程项目建设，划拨费用与土地出让费用相比较低，且其使用年限是无期限的。例如，水利工程PPP 项目的用地都不是土地出让的，这与项目公司性质无关。另外，划拨的土地经批准、补交税费等后可改作他用。

黄华珍（法律类 北京德恒律师事务所）：对国家重点

扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。

三、政策回顾

国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资 源部令第 63 号）第三十四条：“申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：

（一）土地权属来源材料；

（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；

（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；

（四）其他必要材料。

前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使

 

用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。

申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登 记的，按照本条规定办理”。

国土资源部《关于印发不动产登记操作规范（试行） 的通知》（国土资规〔2016〕6 号）附件《不动产登记操作规范（试行）》第八章第一条第三款申请材料：“申请国有 建设用地使用权首次登记，提交的材料包括：

1不动产登记申请书；

2申请人身份证明；

3土地权属来源材料，包括：

（1）以出让方式取得的，应当提交出让合同和缴清土 地出让价款凭证等相关材料；

（2）以划拨方式取得的，应当提交县级以上人民政府 的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关 材料；

（3）以租赁方式取得的，应当提交土地租赁合同和土 地租金缴纳凭证等相关材料；

（4）以作价出资或者入股方式取得的，应当提交作价 出资或者入股批准文件和其他相关材料；

（5）以授权经营方式取得的，应当提交土地资产授权 经营批准文件和其他相关材料”。

财政部《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施

 

意见》（财金〔2016〕91 号）第五条：“PPP 项目用地应当符合土地利用总体规划和年度计划，依法办理建设用地审批手续。在实施建设用地供应时，不得直接以 PPP 项目为单位打包或成片供应土地，应当依据区域控制性详细规划确定的各宗地范围、用途和规划建设条件，分别确定各宗地的供应方式：

(一)符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供应;

(二)不符合《划拨用地目录》的，除公共租赁住房和政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产品批发市场用地可以作价出资方式供应外，其余土地均应以出让或租赁方式供应，及时足额收取土地有偿使用收入;

(三)依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的 宗地或地块，在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让(出租)合同、开展用地供后监管的前提下，可将 通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。

PPP 项目主体或其他社会资本，除通过规范的土地市场取得合法土地权益外，不得违规取得未供应的土地使用权或变相取得土地收益，不得作为项目主体参与土地收储和前期开发等工作，不得借未供应的土地进行融资;PPP 项目的资金来源与未来收益及清偿责任，不得与土地出让收入挂钩”。