绿色金融提升房地产资产管理
“在房地产领域，绿色金融会加速绿色建筑的发展，反过来提升建筑在商业层面的收益，包括租金提升、资产的保值升值。”甘启善说。
越来越多的房企在新建写字楼、商业综合体中注重项目本身的绿色建筑质量。而绿色建筑本身的评定和评级成为识别资产的直接标签。目前在中国较为广泛的有“三星级绿色建筑标准”，对场地、材料、能源、水资源、室内环境质量、创新与性能改进六个方面进行评价，是中国绿色建筑评价体系中最高级别的绿色建筑标准，分为一星、二星、三星，其中三星是最高级别。适用于评价住宅、办公、商场、宾馆等多种类型的建筑。
国际上主流的绿色建筑认证体系有：LEED(美国)、BOMA(美国)、BlueAngel(德国、北欧)等。其中LEED认证是世界范围内被广泛采用的标准，在中国市场认证项目数量逐年攀升，其中以办公楼占比最高，城市分布以上海、
北京、香港最多。从商业地产投资角度来看，这三个城市真是中国商业地产大宗交易的主力城市。
“绿色认证对于资产管理而言，具有标签效应，提示这个物业是一个优质产品，也证明资产发行人注重对资产的维护。”甘启善说，业主希望资产未来以更好的状态经营下去，从而让绿色投资更有前景可期。
世界绿色建筑委员会发布的报告显示，绿色建筑的一个关键优势是降低运营成本，特别是在能源成本和总生命周期成本方面，一年内降低运营成本8%-9%，五年内降低运营成本13%-15%。绿色改造项目可以节约13%的运营成本，而新建绿色建筑可以节约15%的运营成本。
甘启善说，具备绿色认证的资产，在租金回报上具有一定溢价，通常在10%-15%；而在出租率上，具有认证的资产要比没有认证的要高6%-8%。
为什么会有这样大的差异？甘启善解释，绿色建筑认证过的写字楼，一方面，面向租户时，更加考虑租户的使用体验，会让租户满意度提升，保障出租率；另一方面，从投资角度来讲，往往重视用怎样的工具来判断资产价值，绿色认证的标准恰好吻合金融化的要求，进而通过金融工具发行债券或者出售，能够改变资产持有人的收入结构、资产运营结构，让资产估值得到提升。
“从目前市场情况来看，开发商、业主开始慢慢改变观念，懂得如何持有资产和维护资产，以及利用绿色金融工具来优化提升资产的估值。”甘启善认为，对于持有人而言，绿色金融有两重概念，第一重是利用绿色金融的融资，进一步提升资产的能耗效率和环保标准，让资产能够符合环保和节能减排要求；第二重是通过提升资产的绿色星级，让运营成本降低、租金提高，从而改善资产的现金流，更为资产提升市场竞争力。
从全球市场来看，新加坡和中国香港注重在房地产领域发展绿色金融——不动产投资信托基金(REITs)，强调发行资产的可持续发展、健康、环保、低碳，为资产创造价值。
领展房地产投资信托基金(0823.HK)2016年发行5亿美元绿色债券，票面利率2.87%，是亚洲第一家发行绿色债券的房地产企业。2019年3月，成功发行香港首只绿色可转换债券，募资40亿元，年息率1.6%，为五年来亚洲房地产企业发行债券中最低。
领展资产管理有限公司行政总裁王国龙表示：“可持续发展是领展业务模式重要一环。我们致力透过绿色措施提升旗下物业组合的长期价值。作为负责任投资原则签署机构和联合国环境规划署成员，我们很高兴与理念相同的投资者合作，促进和提升企业可持续发展的表现，并建立蓬勃发展的低碳小区。”
甘启善评价，领展发行绿色债券，可以看到发行人对资产管理非常有信心，使用更为低成本的资金，来发展绿色地产，能更好地发挥企业资产管理能力，也能更直接地帮助企业投资更多的绿色资产，形成最佳的投资闭环。
“我们预期房企以及资产持有人，未来将会改变粗放式的发展模式，引入资产管理、绿色金融手段，推动房企向绿色地产、可持续发展的目标迈进。”甘启善说。
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