EOD运作模式所面临的问题

（一）行业跨度大

 

EOD模式下行业跨度大，且不同行业专业要求高，生态环境治理、修复和生态网络构建需要专业的环保企业完成；基础设施配套、产业配套及生活配套的建设需要综合能力较强的建筑企业；后期产业导入、物业管理需要综合能力较强的运营商进入。所以一名合格的EOD综合开发商应具备从项目策划、产业规划、概念规划、工程施工、地块开发、资产运营、产业招商等一整条产业链的实施能力。

 

（二）见效周期长

 

EOD模式见效周期较长，良好的生态基底构建需要一定的时间才能显现出来，生态环境的优良性显现出来后，土地的增值效应才会大大增加；且EOD模式下的产业培育和产业导入也需要一定的周期和时间才能显性化，很难在较短的时间内体现出来。所以一名合格的EOD综合开发商还应具备强大的融资、开发、变现能力，对于长流程的资金链要有充分的管控和操盘能力。

 

（三）土地开发风险较大

 

从EOD项目的施行上我们可以发现，项目公司需要对EOD项目所属区域进行土地整理并进行成片开发，因此，土地开发所引起的风险便成为EOD运作模式自身独有的风险点。在我国，土地开发可以分为一级开发与二级开发，在EOD项目中，主要表现为土地一级开发。土地一级开发，是指通过对“生地”进行整理、投资与开发，使其达到“熟地”，最终实现土地出让的过程。在整个土地开发的过程中可能会产生以下三个方面的风险：

 

1、融资类风险

 

土地一级开发包括征地、拆迁、平整、建设市政基础设施和社会公共配套设施等，这些项目的进行需要大量的资金基础。一方面，EOD项目的原生资金不足，另一方面采取股权融资、债权融资等其他融资手段，也面临一定的融资法律风险。因此，项目公司应当积极拓宽融资渠道，在项目的运作和推进过程中，注重项目的合规性，满足金融机构的审查要求，尽可能做好事前的防控工作。

 

2、政策类风险

 

土地一级开发所面临的政策风险主要包括国家政策和地方政策两个方面。国家政策对土地成片开发项目的影响主要包括城市化建设、土地利用政策、征地所涉及的拆迁及补偿政策、产业税收政策等；地方政策主要是作为国家政策的辅助以及结合地方发展状况的政策。与法律相比，政府具有不确定性，或许由于领导更迭，或许因为上级出台与该政策相冲突的文件，都会导致合同依据政策发生变化，从而导致基于政策依据签订的合同文件效力也受到影响。因此，项目公司一方面需要适时掌握影响土地一级开发的宏观和微观经济政策动向，对土地开发进行全面的项目论证，进行详细的尽职调查，积极与政府各部门沟通，尽量规避可能发生的政策风险，另一方面注重与政府部门的合同签订，尽量在不违背法律法规的情况下将土地开发的详细规则订立在合同中，保证在今后的纠纷中于法有据。

 

3、收益类风险

 

目前全国关于土地一级开发形成三种模式的收益分配模式，分别是固定比例收益模式、土地出让金净收益分成模式与固定收益+净收益分成模式。上述三种收益分成模式存在一定的问题。就固定比例收益模式而言，其是政府按照总建设成本的一定百分比分配利润给项目公司。在这种情况下政府往往是预先估计，划定比例，而项目公司的投资建设运营期往往很长，可能会面临很多突发的情况，极有可能发生超额支出的情形。就土地出让金净收益分成模式而言，根据财政部、国土资源部、中国人民银行2006年12月31日发布的《国有土地使用权出让收支管理办法》第4条的规定，土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底的“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账（即登记簿），专门核算土地出让收入和支出情况。土地出让金的收益需要全额纳入地方政府基金预算管理，项目公司不能收取土地出让金的部分收益，因此该模式也存在一定合规风险。

 

EOD运作模式作为城市开发模式的一种，其核心在于土地，目的在于收益，而土地开发作为收益的重心，尚未形成完善且成熟的制度体系，因此在实践中，项目公司需要及时了解当前的法律、法规与政策性文件的规定，谨慎选择收益模式，避免发生违法违规的情形，此外，针对固定比例收益模式，不仅需要加强项目论证研究，同时也需要在合同中载明补充协议与价款变更权等内容，避免后期可能发生的法律风险。