安保资本：房地产行业如何应对气候变化？

文章来源:新浪财经碳交易网2020-02-27 23:24

在本文中，安保资本（AMP Capital）提出气候变化已成为社会和企业面临的重大挑战，房地产行业对此尤为敏感。此外，文章还提出了一些房地产企业可以采取的缓解ESG问题的方案。

以下为《线索Clues》对原文的中译版（摘录）：

房地产行业如何应对气候变化？（原标题：How Is The Real Estate Sector Tackling Climate Change? 来源：安保资本）　　

将可持续性融入房地产行业超越了道德范畴，这对长期投资来说至关重要。为了利益相关者、员工以及我们居住的世界，追求进步且具有前瞻性的雇主已做好迎接挑战的准备。

回顾

8世纪末到9世纪间的某一时刻，玛雅文明从当今的墨西哥和危地马拉（拉丁美洲国家）消失了。它曾是世界上的文明主导之一，以其在农业、陶器和数学领域上的成就而闻名。

15世纪的某个时期，公元1000年左右从冰岛迁徙来的格陵兰岛维京人灭绝了。维京人曾是伟大的建设者和自然资源（如木材和土壤）的使用者。

虽然历史学家们并不确定，但他们的共识是，这两种伟大的文明都是由于周围环境的变化而消失的。玛雅文明遭遇长期的干旱，而维京人无法适应温度下降所带来的变化。

从这个意义上说，气候变化一直在文明中扮演着重要角色。有时它的影响微乎其微，而有时（例如玛雅人或格陵兰岛的维京人的遭遇），它是灾难性的。

进入21世纪后的20年以来，气候变化无论起因如何，都是社会面临的重大挑战。对企业来说，它已成为关乎长期业绩的主要风险之一。

世界经济论坛（The World Economic Forum）去年发布的《全球风险前景》（Global Risks Landscape Report）报告称，十大商业风险中有七个与气候问题有关。它们的范围从气候问题和重大自然灾害，到气候变化导致的大规模非自愿迁徙和生态系统破坏。

2015年签署的《巴黎气候协定》，作为全球应对气候变化的主要工具，在近日美国宣布退出后面临威胁。尽管气候变化问题在各国政府之间存在分歧，但私营部门逐渐达成了采取必要行动的共识。

促进改变的因素

房地产行业已经采取了新的措施来应对温室气体排放问题，但并不总是出于利他主义的原因，而是为回应投资者、客户、董事和员工们的需求。

澳大利亚的房地产公司已经开始着手分析与气候变化相关的自然风险，其中最严重的将是热浪和强风暴。新资产并购项目加入了对气候适应性的筛选，这将开始反映在估值中。

应对气候变化问题只是该行业变化中的一部分。更广泛地说，房地产行业正在应对来自ESG（环境、社会和治理）方面的挑战。ESG是一个（在2005年联合国《Who Cares Wins》报告中流行起来的）术语，该研究表明，更好地考虑这三个因素，将有助于增强金融市场和社会的可持续发展能力。

1．客户

租户、员工和访客们在扔垃圾时会寻找回收箱，他们希望房间里没人的时候能关灯，并寻求高效的电梯。他们想找个地方放下自行车，骑车上班前冲个澡。简而言之：客户自身正在思考如何促进ESG的发展。

租户或买家会寻找能够降低ESG成本（如能源）的房屋。同样重要的是，他们会将ESG风险敞口最小化，这包括了：确保一个安全舒适的工作环境，保障健康和幸福的生活，解决相关的社会问题。

总而言之，在2019年，客户希望寻找一所符合他们可持续发展理念的住宅。

2．投资者们

投资者们正在寻找与ESG有关的倡议和投资机会。根据德意志银行（Deutsche Bank）和全球可持续投资联盟（Global Sustainable Investment Alliance）的数据，未来10年，投资者将促使全球ESG资产规模扩大两倍（当前约为30万亿美元）。

与ESG相关的机会涉及到投资和声誉风险的减少，基于有力证据的ESG行动，长期风险调整后收益（long-term risk-adjusted returns）等等。投资者希望ESG相关报告是透明的、有比较基准的、且符合全球ESG标准的。

房地产投资者对ESG倡议尤其敏感。根据2019年房地产私募基金（PERE）ESG投资者调查显示，70%的机构房地产投资者有明确的ESG政策，几乎所有的受访者都表示，ESG原则对他们的投资决策有影响。

调查显示，35%的投资者期待他们的投资经理会采取ESG行动，另有13%的投资者表示，他们将在未来3至5年内要求他们的投资经理采取ESG行动。投资者们正在任命“ESG内部专家”，并坚持将全球ESG指标纳入投资中。

房地产投资者还希望参与更多的全球绿色倡议，如：世界绿色建筑委员会（WGBC）的《零碳建筑净承诺》（Net Zero Carbon Buildings Commitment）；“RE100倡议” （可再生能源倡议）、“科学基础减量目标”（SBT），此外，他们还希望能提升与“联合国可持续发展目标” （SDGs）和“全球报告倡议组织”（GRI）的契合度。

不仅仅是机构投资者。个人投资者或老一辈的投资者也会以ESG作为投资参考指标。澳大利亚责任投资协会（RIAA）发现，92%的澳大利亚人希望他们的养老金或其他形式的投资，是负责任且合乎道德的。

值得注意的是，五分之四的澳大利亚人会考虑将他们的养老金或其他形式投资转移到另一个托管机构，如果他们当前的资金托管机构从事的投资活动与他们的价值观不一致。

3．员工

“员工希望为自己工作的地方感到自豪，希望企业的宗旨、使命和文化能够反映（或至少不背离）他们的价值观，” 德勤（Deloitte）驻巴黎的全球可持续发展主管Olivier Jan最近表示。“年轻群体尤其如此。企业的价值和文化传播都可能因为负面的ESG评价而付之一炬，更重要的是，企业吸引人才的能力也会因此受到影响。“

Olivier Jan在哈佛大学法学院一个有关公司治理和金融监管的论坛上表示：“良好的ESG形象和极少的负面评价是一种优势，尤其是在人才稀缺、竞争激烈的领域。“

人们希望为一家值得他们骄傲的公司工作，这家公司是值得信赖的，正直的，且致力于做正确的事情。

4．董事

董事的职责日益增加，包括应对气候变化影响和ESG责任相关问题。当前澳大利亚公司法规定，董事的职责包括了解与气候变化相关的风险和机遇，采取适当行动向零碳未来过渡，以及进行与气候变化自然环境影响相关的风险管理。

G20通过气候相关财务信息披露工作组（TCFD）强化了这些义务，预计大型企业将致力于出具符合TCFD要求的财务报告。最终，这将鼓励房地产公司改善目前的能源效率，安装太阳能发电，获得100%的可再生电力，并购买碳补偿信用，以补偿任何不可避免的碳排放。

房地产行业如何引导变革

提高能源效率，增加可再生能源的使用。

加强应对气候灾害的能力。

提高资源效率，减少废物的产生和改善循环利用，限制食物浪费和防止海洋污染。

提高用水效率。

保护自然遗产，防止生物多样性损失，改善绿色空间的可及性。

烟草控制。

保护劳工权利，促进安全可靠的工作环境。

教育、培训和提高可持续发展意识，发展伙伴关系，分享可持续发展的专业知识、技术和资源。

消除对妇女一切形式上的歧视，促进灵活的工作安排，监管和提高性别多样性，特别是在高层职位上。

提高残疾人便利。

促进可持续运输。

识别并治理腐败贿赂问题，解决现代奴隶制问题。

促进透明的可持续发展信息披露和报告。

房地产行业的角色

可持续发展已经成为全球经和商业的主流趋势，它将改变商业、工业和社会。但到目前为止，大多数投资者还没有能力完全避开高可持续性风险的资产。

房地产行业拥有许多缓解ESG问题的解决方案。它们包括“净零碳”排放目标、提高能源效率和采用可再生能源、减少能源需求、建筑物电气化、制冷剂、适应气候变化能力评估、避免浪费、回收和节水措施等等。房地产行业的机会不仅在于实体建筑，它也体现在健康、客户和员工福祉、社会可持续性、包容性和多样性、可达性和电动汽车等方面。

可持续发展目标

在应对气候变化和其他ESG目标方面，最好是根据联合国可持续发展目标来验证和记录所取得的进展。成员国已于2015年接受了这些目标，政府肩负着实现这些目标的任务，私营部门早已广泛接受这些目标。

安保资本的房地产团队根据联合国可持续发展目标（SDGs）制定了自己的可持续发展目标。实践表明，一些具体的可持续发展目标可以起到直接影响作用。

落实目标

房地产部门已经采取了一些提升ESG表现的切实行动。虽然还有一段路要走，但该行业已走在ESG运动的前沿。

在澳大利亚，商业房地产行业几乎普遍设定了“净零碳”排放目标。新建筑实现该目标的日期将从2020年到2050年不等。房地产开发项目投资组合中“碳中和”（carbon neutrality）目标的实现时间设定在2030年左右。

这些目标通常包括天然气和电力的排放，有些还包括更间接的排放来源，如租户能源消耗、垃圾填埋场甲烷排放、与污水处理有关的碳排放。下一个前沿领域还包括隐含碳补偿和其他供应链影响。

澳大利亚房地产市场的“能源效率目标”，普遍以澳大利亚的国家建筑评价系统（NABERS）的能源标准作为参照标准。

可再生能源的目标越来越普遍，并鼓励了大型屋顶太阳能光伏装置的安装。这些装置的适合场景是：有充足屋顶可用面积的购物中心，无周末运营，能源需求高峰通常在阳光充足的白天。

此外，一些公司已经开始（大多数公司正在考虑）以各种方式有效地获取可再生能源。并致力于向减少能源需求的战略转变，如美国实施的电力“需求响应”（demand response）项目。

氢氟烃制冷能对全球变暖产生严重影响。2017年，制冷管理被可持续发展专家Paul Hawken列为应对气候变化的头号解决方案。房主们也正在考虑更多的制冷选择。

商业地产的所有者和管理者有责任鼓励建筑使用者减少废物料的产生，同时他们也能鼓励建筑使用者采取更可持续的消费行为。

房地产公司应制定更多能减少建造和操作浪费的举措，包括垃圾填埋、垃圾收集、电子垃圾处理和加强回收教育。

在房地产行业，提高用水效率的举措无处不在，这些措施包括：节水装置和配件、雨水收集、“灰水”和“黑水”回收、景观渗透和其他可持续排水系统。

不仅是一栋建筑

除了实体建筑，房地产行业正在其他项目中发挥提升ESG的带头作用。这些包括：

生物多样性：只种植本地物种，为濒危物种创建栖息地。

健康和福祉：这是大多数房地产公司的关注重点，包括用于评估建筑对住户生产力和幸福感贡献的“排名评级系统”（metric rating systems）。

社会可持续性：资产的社会影响评估，扶持具有积极社会影响的企业，深化慈善伙伴关系，提高利益相关者参与度。

包容和多样化努力：性别平等，包括妇女担任高级职务的数目占比。

和解行动计划：承认并保护澳大利亚土著居民（Aboriginal）和托雷斯海峡岛民（Torres Strait Islander）的文化，促进土著就业。

可达性：鼓励步行、跑步、骑自行车上班，或使用公共交通工具；据澳大利亚官方数据显示，五分之一的澳大利亚人有某种形式的残疾，我们可以采取更多措施来改善建筑物的可达性。

电动汽车：尽管澳大利亚对充电基础设施的需求不断增加，共享车辆和接送站的使用也在增加，但电动汽车在澳大利亚的使用率的增长相对缓慢。

此外，“绿色租赁”（包括建筑以何种形式被占用，占用方是否以可持续的方式在运营）在澳大利亚相对普遍。它们仍将是促使建筑使用者在可持续发展倡议中进行合作的重要途径。

旨在解决ESG相关问题的行业创新层出不穷。一个例子是利用绿色债券来帮助澳大利亚富有责任心的房企获得融资。第二个例子是创建新的基金（专注于吸引有影响力的投资者，或提高社会和环境效益）。第三个例子是像交错层压木材（cross-laminated timber）结构般地试验和扩大解决方案。

这种创新将持续下去。通过利用嵌入式网络、太阳能购买协议（PPA）和区域规模的公用事业，能源服务可能会被广泛纳入物业管理。另外，我们预计，采用物联网传感器、机器学习和人工智能的先进建筑管理控制系统，以及各种其他房地产科技的地产商也将会越来越多。

案例研究：绿色阿尔法（Green alpha）

安保资本房地产研究主管Luke Dixon解释称，绿色阿尔法是一个相对较新的术语，该方法能够量化资产收益中由可持续性和能源效率倡议所带来的部分。

从房地产的角度来看，最大化回报主要与提高租金收入和降低运营成本有关。降低能源成本是提高收益的一个相对简单的方法。根据国际上对绿色建筑的研究，降低能源成本可能对一项资产（在其生命周期内）的回报产生显著影响。更为复杂的能源采购策略，如3至5年的固定价格合同，也会对一项资产的收益有所帮助。

在高标准绿色建筑和低标准绿色建筑之间，资产估值和回报率正显示出越来越大的差异。据MSCI绿色物业投资文摘（MSCI Green Property Investment Digest），在过去的三年里，在NABERS评级系统中高于四颗星（最高是6）的澳大利亚CBD顶级写字楼，为投资者带来了13.4%的总回报率，而同类别的其他所有资产只有12.9%。NABERS评级系统旨在帮助业主了解他们的资产如何影响环境。

绿色阿尔法，以及它对总回报的积极推动，已成为资产管理公司投资工具的一部分。绿色建筑除了能带来更高的回报外，还能给投资者带来更稳定的收入和更强的租户“粘性”（能够减少投资组合资产的空置率），从而降低系统性风险。

结论

与中美洲的玛雅文明或格陵兰岛的维京人不同，社会现在更好地理解了气候变化以及更广泛的ESG挑战的原因和影响。找到解决方案是当前这一代政府和商界领袖的共同责任。澳洲房地产行业已经接受了这一挑战，在这一21世纪最严峻的形势中显示出了责任担当和领导能力。

（线索Clues/ 鲁晗奕实习编辑：樊文佳编译：高艺蓉）